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开发商肯定会把高地价转移到房价上,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地新葡萄京娱乐场网址

十二月 30th, 2018  |  基金

摘要:业内人士称,这是市场回归理性的信号
7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续,前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中,低溢价率成为常态。
30日,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地,楼面价1…

虽然说年内房价都不可能涨了,但是普遍觉得,这还只是停留在政策层面上,至于实际如何,可能还得再等段时间,毕竟从政策出台到细则落地还需要一段时间。

    业内人士称,这是市场回归理性的信号

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7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续,前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中,低溢价率成为常态。

与房价不涨相比,普通购房者更希望房价能下跌。因为说实话,现在的房价水平是普通购房者难以承受的。随着房价过万的城市越来越多,购房者的买房成本也是越来越高,即使在三四线城市,一套房子的总房价也要用百万来衡量,首付就得三四十万。对于普通的工薪家庭来说,这意味着不吃不喝要工作好几年。

   
30日,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地,楼面价10800元/平方米。7月26日,浙江湖州南浔区出让一宗宅地,起始总价为4.5亿元,最终因无人报价流拍。23日,江苏苏州太仓出让两宗商住地,其中一宗流拍。

造成目前房价虚高的原因有很多,除了大家都知道的货币超发、投机炒作之外,高地价也是一个不容忽视的问题。近几年,各地地王频出,楼面价也是水涨船高。地价越高,也就意味着开发商的拿地成本越高,为了赢利,开发商肯定会把高地价转移到房价上,最终还是购房者来买单。高地价的背后,是地方财政困局的体现,想必大家也都知道,卖地是目前地方政府财政收入的主要来源之一。

   
同日,中国指数研究院发布的最新统计数据显示,2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降,住宅用地成交均价下降幅度接近两成,溢价率较去年同期下降22个百分点。

地价和房价之间,有着面粉和面包一样的关系。理论上,地价降了,房价也会随之下降,因此,现在的地价可以看做是未来房价的风向标。如果说现在拍卖的土地价格逐渐走高的话,那么未来的房价肯定不会低;而现在拍卖的土地价格降低的话,那么未来房价很有可能会下跌。

   
中原地产针对今年1至7月的全国土地流标情况的统计数据显示,截至7月30日,一线城市土地流标13宗,其中有7宗出现在北京。同时,一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰,2017年同期为4宗;前7月二线城市合计流标经营性土地154宗,而2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。

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针对普遍出现的流标现象,中原地产首席分析师张大伟认为,“这些土地往往配建复杂,属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,因处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。”

近期,有一组数据就反映了目前土地市场的现状,而这也直接表明了未来房价的走势。

   
张大伟说,房企资金压力也逐渐出现,全国一二线城市严格调控的情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。“预计土地市场流标数量和范围有可能在2018年7月后会继续扩大”。

据中国之声报道,自上个月以来,多地出现了土地流拍的现象。7月9日,杭州1宗住宅用地流拍;7月20日,苏州3宗地块集体流拍;7月31日,宁波2宗住宅用地流拍;8月6日,石家庄出让4宗地块,其中一块由于报价低于底价而流拍;8月10日,太原市因8幅黄金地块被业内称作是“史诗级”土地拍卖,结局却是全部流拍;

   
“土地市场流拍增多,并非市场下行信号”,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷指出,土地流拍现象增多的原因之一是地块偏远、配建多。“这是因为城市核心区域普遍无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造”。

中原地产研究中心统计数据显示,今年前7个月,全国房地产市场土地流标共796宗。其中,一线城市共有13宗土地流标,二线则有200多宗土地流标,其中有100多宗是住宅土地。土地流标的一个重要原因就是地价过高导致开发商若拿地后很难盈利,因此即使是黄金地块,也会无人问津。

   
欧阳捷说:“在这种情况下,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,其位置偏远、配套不足,也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大,短期难以形成有效销售。这样的地块没有市场吸引力,盈亏难以平衡,出现流拍现象就不足为奇了。”

流拍土地数量的增加,也说明了房地产开发商企业对于目前的楼市更加谨慎,大家不再是一味的疯狂抢地。房地产市场也告别了暴利与野蛮生长的时代,逐渐回归理性。这也说明了楼市调控已经取得了一定的成效。

   
至于一些城市核心区域的优质地块出现流标,欧阳捷认为,由于优质地块实在稀缺,起拍底价往往较高,甚至高于周边新房价格,此外还往往要求配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,相当于进一步变相推高地价。“流拍土地增多,恰恰是土地市场回归理性的信号”。在欧阳捷看来,“通过市场紧缩、洗牌,淘汰掉一批体质羸弱的中小房企,反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”(记者
高伟 北京报道)

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另外,业内专家分析,即便部分成交的土地,平均溢价率和实际成交的地价和之前相比也有一个明显的下行,整个一二线城市的土地价格有一个明显的降温。

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因此,通过地价看法按揭,未来房价小幅下跌完全可期。

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