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新葡萄京娱乐在线赌场落实房地产长效管理机制,市场成交、房价等指标总体上出现回暖

十二月 12th, 2019  |  基金

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在中国经济进入新常态,政府明确不会再搞“强刺激”、“大水漫灌”的刺激政策后,作为拉动国民经济持续增长的主导产业——房地产业2016年走势如何?

我们看政策,不要看断面,要看一条线,草蛇灰线,有脉络。

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昨天,中央政治局会议,定调年底前的政策操作。

在中国经济进入新常态,政府明确不会再搞“强刺激”、“大水漫灌”的刺激政策后,作为拉动国民经济持续增长的主导产业——房地产业2016年走势如何?

“会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

上海易居房地产研究院日前发布《2015-2016年度全国房地产市场报告》指出,2016年楼市展望总结为:政策风暖,市场向上。2016年全国房地产市场依然是机遇和挑战、守正和出新、坚守和转型并存的大时代。

这句话值得记住,在以后的房地产历史上会很重要。

在过去的2015年,中国房地产市场在宽松的政策刺激下,总体步入了复苏通道,市场成交、房价等指标总体上出现回暖,甚至好于预期。但同时,土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷,全国商品房库存压力继续增大,三四线城市市场依然偏弱。

话音刚落,就有媒体报道央行在7月29日的指示:

《报告》认为,中国经济新常态的发展模式,需要房地产新常态发展模式配合。总体上看,中国房地产市场基本面趋于好转,2015年的市场逻辑也将在2016年继续得到演绎。尤其考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好,乐观情绪较之2015年会增强。

“要坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’

中原地产首席市场分析师张大伟也对《第一财经日报》分析,中国经济进入新常态后,尤其是当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力,拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视,因此住房消费受到政策的全面鼓励。

定位,认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控”。

报告指出,目前经济下行压力仍大,需要房地产市场复苏,货币政策和房地产政策仍将继续放松,商品房成交继续上行;中央明确化解房地产库存,将陆续出台针对三四线城市去库存的政策,帮助农民工在城市购房,三四线城市成交量将有所反弹。

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这是首提。这个提法要比之前的“坚决不搞大水漫灌”,更加明牌,含义更多,和主流认知也非常不同。

报告认为,2015年商品房销售面积同比由降转增,当前正在复苏的上升通道中,根据以往走势,复苏还将延续一段时间。预计2016年全国商品房销售面积可能持续小幅增长,预计全年同比增幅为5%,成交量将创历史新高。

在我看来。

在成交量继续上扬的同时,价格也受到影响。报告预计,2016年全国商品房成交均价继续上升,全年增幅为7%左右。主要原因包括,随着财税、货币信贷和楼市政策环境的进一步宽松,商品房成交量稳步增长,多数城市库存压力减小,供求关系改善有利于房价上涨;二是价格变化滞后于成交量,2016年成交量增速放缓,价格涨幅将基本持平,将高于成交量增速等。

从短期信号看,这个确定了这一轮房地产周期不会再迎来货币的大水漫灌,也不会迎来五限令的大面积放松。

不过,不同区域之间的分化仍会继续。在一线城市和部分二线核心城市价格继续坚挺向上的同时,广大三四线城市在库存压力之下,需要适当调整价格以加快去库存。

从长期信号看,这个定调呼应了去年的基调,再次确认,中国房地产行业已处于“再定位”的过程,整个国民经济会慢慢的“去房地产化”。

在房地产开发投资方面,国家统计局的数据显示,2015年1~11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1~10月份回落0.7个百分点,继续呈回落走势。这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第21次下调。由于房地产投资占固定资产投资的20%左右,加上钢筋、水泥、建材等一系列上下游产业,带动力更大。因此房地产开发投资走势如何颇为引人关注。

回顾去年以来的政策变化:

报告预计,2016年全国房地产投资增速企稳反弹,但幅度有限,预计全年同比增幅为4%左右。这是因为,目前经济由高速增长过渡到中高速增长,固定资产投资增幅持续下滑,房地产开发投资增速也受到一定程度制约,另外2016年土地购置面积稳步增长,新开工量保持平稳,从而带来开发投资同比小幅增长。

去年7月31日,提法是“下决心解决好房地产的问题……坚决遏制房价上涨”。

在拿地方面,2016年土地市场将触底反弹,实现正增长,土地成交面积增幅预计在8%左右。这是由于2015年商品房市场整体反弹,销售量稳步回升,销售回款明显增加,房企资金状况有所改善;2015年房市温和回暖,受销售状况良好的影响,房企亟须增加土地储备,为后续发展做准备;此外,2015年土地购置量降幅明显,造成基期值较低。

到了10月、12月,没再提“房住不炒”。时人谓之“房地产已非主要矛盾”。我当时指出,这只不过是用词变化而已,不代表什么。

报告预计,2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大,全年增长10%左右。主要原因包括:2015年房市进入复苏通道中,2016年地市也将进入升温通道;二是从成交结构上看,地价最高的一线城市土地供应有限,价格继续大涨。但2015年土地购置价格基数较高,2016年涨幅不会太高,但总体上增长幅度可能会大于2015年。

今年4月,重提“房住不炒”。

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到现在,亮明牌:不想走老路。这和我去年4月提出的《论夜壶之不可再启》,可谓是印证。

将这些连起来,我们才能看出来政策基调的逻辑脉络,也才能因时顺势调整我们的买房思路。

从盘面看,此时如此定调,有两方面的背景。

一是经济增长。

GDP前两个季度分别是6.4%、6.2%。在6-6.5%区间内,但受贸易摩擦冲击,未来有下行压力。这放到各地方城市,增长缓慢的城市就会有要求放松(之前受到压制的行业)管制的动力。比如开封近期的放松。这是背景,近来民间涌动的冲动

二是房地产的“路径依赖”。

房改以来,房地产逐渐成为国民经济的支柱产业,全民也都逐渐形成“房地产是国民经济的压舱石”的观感。2008-2009,2014-2015,两轮经济困难,带来两轮“房地产+货币超发”的大刺激,挽救了经济。但也非常真实的验证了这一点,给全民形成了一个经验主义:一遇到经济困难,国家就会大力刺激房地产(超发货币——房地产吸收),来拯救经济增长。这样的心理烙印已经很深刻,一时半会儿改不了。

这一年半来大家看到的情形也都很好的说明了。一方面是,当货币政策稍微宽松一点,便会有很多人认为,大水漫灌又要来了,房价又要涨了,要赶紧买房子。另一方面,地方政府嘴上怎么说都不重要,身体是诚实的,每到经济下行,都想先放松房地产。菏泽、衡阳、开封等等。

总之,到目前为止,认为国家会继续通过放开房地产控制来刺激经济发展的观点,依然有很大的市场。

如此回头看,今次这样的定调,可以说是在回应过去一段时间以来关于房地产政策走向的各种猜测。显示出中央政府对大力刺激房地产给全民带来副作用的警惕,超过了通过刺激房地产给国民经济带来的提振。不想再一次重蹈覆辙,这和最近的主流认知是非常不同的,需要我们正视。

这次的定调总结为一句话:经济要稳增长,但是不靠房地产。夜壶这次打算不提了(能否实现还要再观察)。

那么,这就带来了三个问题:

不将房地产作为短期刺激经济的手段,那房地产是什么?

不通过刺激房地产来稳增长,那通过什么来稳增长?

下半年的政策走向是什么?

关于房地产是什么,结合着我们之前关于房改、制度设计的判断,我认为这个定调显示了中央意图将房地产回归到行业属性上去,而不再附着于太多的经济增长筹码。房地产就是房地产,首先是用来满足老百姓的居住需求的,带动经济增长只是它的一个自然而然的结果。这就是我上面说的房地产的重新“再定位”,就是要回答在未来的国民经济中,房地产要扮演什么角色。过去它扮演的是经济的发动机、增长引擎,那么未来,它要主要扮演民生住房的角色。

很多观点一张口就是:房地产绑架了国民经济。但要我看,房改这么多年来,宏观经济和房地产之间,很难说谁绑架谁,双方是互绑。你说房地产绑架了国民经济可以,我说是国民经济绑架了房地产也可以。因为这个行业从一出生,就被附着了太多东西。

关于拿什么发展经济。我们看到,上两次经济遇到危机都是靠刺激房地产度过的,这次不打算了(我之前也谈到,不是不打算靠,是靠不了了。货币不可能持续的超发到天上去,房价也不可能持续的涨到天上去)。

那靠什么?靠经济转型。怎么转型路子已经划定,更高质量的增长。速度上可以有更大的容忍,下限划到了6%。这个过程不会一蹴而就,而是会很痛苦很漫长,需要熬。很多城市未必熬得过去,熬不过去又不靠房地产,怎么办,不知道。

也许是接下来两极分化会特别明显,对国家来说,只需要一部分城市跑得好,一部分跑得稳,这样从平均数上看能实现6%以上的增速,就OK。

关于政策的走向,和我们之前预判的一样。关注我的粉丝知道,我一直在提醒不要再期待有大水漫灌,在操作思路上要做调整,高杠杆、快炒作的玩法肯定是会把自己坑死的。

不靠房地产刺激经济,主要就是不靠超发货币,另外是不会全面放松五限令。因此,对下面的政策走向,合乎逻辑的推断应该是:货币政策不会大规模松动,五限令也不会大面积松动。这两个,哪一个全面放开,都会导致房地产市场再度火爆,进而导致中央政府的这次承诺再次落空。

像开封、苏州近日的政策变化,已经说明了这一点。

具体到不同的城市,还是要循着“因城施策”来看。一二线城市不会放松,是比较清晰的了。都市圈外的小城市,我相信还是会有放松行政调控的冲动。从道理上讲,也应该放松。但具体要看地方城市,如果太过于为了政治正确,那也一样会伤害到民生。因此,我认为,政策在执行中不会一刀切。如上所言,国家经济当然要靠转型,但只有一部分的城市拥有这样的转型能力,大部分城市都是普普通通很平庸的。

但总体看,我之前讲的很清楚:我们讲长效机制,别忘了,五限令就是长效机制的一部分。我们的五限令,会像韩国那样执行很多年。

以上所有的看法,我在之前的文章里都不止一次的说过了。有兴趣的朋友可以往前翻翻看。

注意一点,不将房地产作为刺激经济的短期手段。这个表述里,并没有说要继续打压房地产,准确的理解,就是到“不再刺激房地产”。理解不一样,对未来的政策判断也会不同。

那么结合着上面说的,更多应该是:针对房地产的货币政策中性。不刺激它,但也不去打压它,保持温控。不能出现大涨,也不能出现大跌。

房地产的确是国民经济的压舱石,这一点我们要承认,房地产不能出问题。我深知社会上对房地产的意见很多很大,没有上车的人巴不得房价赶紧崩掉。但是就我个人观察,中国的房地产真的像日本那样一泻千里,结果一定是“中等收入陷阱”。

现在是要压舱石不能再重了,再重了船也受不了。

从这个角度去理解,就能明白为什么这几年货币政策会是这样——过松也不行过紧也不行,以及市场会是这样——上涨也不行下跌也不行。

而且,从历史上看,只要货币政策偏中性,房地产市场是可以实现温和增长的,不会大起大落。过去这三年的市场表现,其实已经验证了这一点。我之前常说,如果你想常有米下锅,就不应该期待货币政策的大刺激,因为那会带来大波动。有的企业,波动中就给弄死了。

最后,落到我们的操作上,我们唯一应该关心的是:这样对房地产的政策基调,对什么样的城市好。

基本面好的城市、经济转型动力强劲的城市,这样的调控思路不是坏事。经济增长越是不依赖房地产的城市,在未来,房地产将会表现得越好。有人口支撑、经济转型领先的城市,可以不依赖货币刺激、投资增加获得增长,如果预期未来政策不会持续高压只是温控的情况下,那么,这样的城市房地产有希望继续温和发展。这正是新形势下,新型的买房者需要确立的新逻辑,获得温和增长,也是我之前一再提醒的——“要转变投资逻辑”——的关键所在。

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