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2019年菲律宾投资,以基础设施为重点的政府支出将刺激房地产市场

十二月 12th, 2019  |  基金

德房海外地产

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2019年,菲律宾房地产业因税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。尽管存在些挑战,预计2019年菲律宾房地产业将目睹新的有利因素发挥作用,同时推高各细分市场的需求,促进增长。人们认为,这些新兴趋势将迫使业者适应这些变化,从而更好地适应市场。2019年菲律宾房地产发展形势的十大亮点:

近年来,在广大投资者把眼光放在英美澳、以及泰国、日本这些发展成熟的国家之时,菲律宾在这几年也发生了重大的改变,GDP高速增长的同时,城市基建以及房产市场都高速的发展起来了。不仅仅是首都马尼拉,奎松市等也迎来了快速发展,2019年菲律宾投资:这些地方将强势崛起!

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以基础设施为重点的政府支出将刺激房地产市场

经历了几年的繁荣时期,如今大马尼拉的平均房价水平已经渐渐的在向发达国家靠拢,投资的成本也逐渐的在提高。那么2019年,菲律宾哪些地区,投资的性价比更高呢?

预计政府执行的前期基础设施项目计划将决定马尼拉都会区内外开发商所采取的战略。因此它也发现,2019年,马尼拉以外区域的办公楼和住宅开发项目的分散化格局也变得越发明显。

现状 | 马尼拉供不应求房价升高

房地产企业将更积极地收购吕宋岛北部和南部的地块,并确保它们所在的位置具有战略优势,邦板牙、布拉干、甲米地、拉古纳和八打雁更是他们关注的重点区域。政府应通过在2020年至2022年间修建完铁路、高速公路和收费公路等计划连通这些省份的项目来支持开发商的扩建活动。

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国际知名房产咨询公司高力最新报告显示,2018年,随着消费价格和利率快速增长,马尼拉及周边地区公寓销售创下历史最高纪录,市场供不应求。

马尼拉都会区办公楼的空置率仍低于6%

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预计到2019年底,马尼拉的办公楼空置率将在5%上下浮动。

去年,中央商业区的预售公寓达54000套,2017年为53000套。他注意到,170万到590万比索(约合人民币21.96万到76.2万)之间中等价格的公寓的预售量最多。

我们发现强劲的需求将持续到2020年,而且预计需求会随着新供应的增加而同步变动。在接下来的12个月里,预计开发商将交付近100万平方米大小的新办公空间,而售出物业的总面积将达到约91万平方米。预计到2019年底,空置率仅为5.4%。在2019年即将交付的办公楼物业中,有约30%已经提前租出,。

去年,公寓期房预售量超过房地产开发商推出的43000套。2016年和2017年的该数字分别为35000和36000。

知识流程外包行业可以提供健康信息管理、软件工程、财务和会计等价值更高的外包服务,因此预计该行业将在未来12个月推高办公楼的需求。谷歌等顶级科技公司开始入驻菲律宾,而且在Tholons最新全球外包调查中,马尼拉都会区的排名也有所上升,这些变化也会提振办公楼的需求。

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但随着马尼拉地区土地逐渐的不足,中央商业区的土地价格高涨,2019年新动工公寓数量会减少。因此在本就供不应求的马尼拉市场上,加之减少的新建公寓,马尼拉及其周边的房价,可能会涨到一个新的高度。

在线游戏业务将在马尼拉以外地区扩大规模

趋势 | 马尼拉供不应求,其他区域火速发展

据观察,2019年,在线游戏企业将买下20万平方米到30万平方米大小的办公空间,约占2019年预计售出量的23%。

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我们鼓励那些规模不断扩大的新在线游戏公司继续在宿务、邦板牙和拉古纳寻找落脚点,因为这些地区仍有大量可用的空间。

由于马尼拉市场价格极具竞争力,因此手里握有少量资产的用户会选择投资马尼拉外地区的房产项目,投资性价比十分突出。

在线游戏企业不仅需要开阔的办公空间和居住空间,还必须在当地机场提供中国直飞航班或者可以直接进出马尼拉地区的城市内运营。这就是这些企业开始关注吕宋南部部分城市的原因之一。

马尼拉湾:供应增加,销售量十分可观

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由于马尼拉地区土地的缺失,导致很多的房产开发商不得不选择马尼拉以外的地区建造项目。而在马尼拉旁边,正在繁荣兴建的马尼拉湾便是最好的选择。

灵活工作空间将实现10%的年度增长

马尼拉湾地域广阔,将是大马尼拉地区未来的另一个CBD,因此该地区以后的市场发展非常值得期待。有房产公司预计,由于中国投资者需求旺盛,马尼拉湾区公寓市场将在2021年前超过马卡蒂中央商业区。

马尼拉都会区办公物业市场供应紧张,流动劳动力开始形成一股潮流,企业试图降低运营成本——这些因素共同催生了另一个办公物业的细分板块:灵活工作空间。

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我们发现,目前微型、小型和中型企业不断崛起,寻求即插即用型办公室的跨国公司和外包公司大量涌入,而且政府正在进行一系列可能改善国家营商环境的政策改革。在这样的背景下,马尼拉的灵活工作空间库存将在未来三年内每年平均增长10%。

奎松市:交通繁荣,地域广阔,人口密集

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奎松市可以称得上是整个大马尼拉面积最大的区域了。

马尼拉湾地区主导马尼拉都会区的公寓价格和供应量

同时,由于其地域广阔,所以地区内部的交通设置的非常完善。政府耗资最大的基础设施建设工程——马尼拉地铁的13个站中有7个在奎松市(Quezon
City),加上LRT-MRT站,城市连通性大大提高,奎松市这个人口最多的城市将因此获益。

2018年第三季度,海湾地区的公寓存量超过Ortigas中心,成为第三大次级市场。与Ortigas中心相比,海湾地区可出售的住宅单元数量要多200余套。

所以,Ayala Land公司和Eton
Properties公司开发的类似综合地产可能也会建立在该市。

2019年,预计海湾地区已动工的1.5万套新公寓中,有6000多套新共管公寓将竣工。该公司还预计,到2021年,海湾地区将超越马卡蒂中央商务区等其他次级市场。

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Ortigas:一众开发商带来新项目

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相关房产公司还认为,2019年到2021年,Ortigas将会增加大量新建住宅楼,以补充该地区办公空间,前景十分良好。

豪华住宅市场依然表现强劲,其房价即将突破每平方米40万菲律宾比索

由于Makati和BGC可用土地资源稀少,开发商均在边缘地区寻找可用资源。大量的开发商将携带新的项目进入Ortigas地区,更加巩固了Ortigas
CBD的地位,投资者也即将会大批的进入该地。

预计豪华公寓需求将继续处于高位,因为马尼拉都会区仍然是该区域内租金收益最具吸引力而房价相对较低的地段之一,富裕的菲律宾人、外国投资者和在线游戏公司对该地段的物业有着长期的需求。

菲律宾如今的房产市场在东南亚乃至全球市场上也是投资者最喜爱的投资地之一。如今马尼拉、马卡蒂的市场可以说是菲律宾最为火热的了,但是正因为这样的火热势头,使得投资的门槛也变得升高,因此投资者可以适当的学会变通,马尼拉周边的城市,正在逐渐向马尼拉靠拢。

马尼拉的豪华物业市场规模相对较小,但这类物业的需求在过去几年内一直保持稳定。与此同时,二级市场上此类项目的租用或购买需求居高不下。

积压的需求也促使中等收入公寓开发商在马尼拉海湾地区等新兴商业区扩大业务规模,建设高端项目。马卡蒂的阿亚拉大道(Ayala
Avenue)沿线将修建一个豪华物业项目,预计其物业价格将突破每平方米40万菲律宾比索(约5.32万元人民币)的临界点。

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餐饮业将进一步主导零售空间的吸收过程

在未来12个月内,餐饮行业依然是吸收马尼拉都会区零售空间的主要驱动力。这可以归因于海外菲律宾劳工汇款的持续流入和人民可支配收入的增加,而稳定的宏观经济背景也发挥了一定的作用。

据报导,未来12个月内,佰百鸡、熊猫快车(Panda Express)和奶昔小屋(Shake
Shack)等外国餐饮品牌将在马尼拉开设分店,预计这些品牌的活动将推动马尼拉的零售空间吸收过程。

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更多来自家居装饰或奢侈品零售行业的外国公司在海湾地区开设分店

考虑到马尼拉都会区的公寓越来越受欢迎,人们对家居用品的需求将持续增长。在2018年第三季度启动的开发项目中,开间公寓和一卧室单元住宅项目的占比将近60%。

自去年年初,填海商业区的预售公寓上市以来,其价格已经上涨了约30%至80%。这反映了该地区游客和外国投资者的支出情况。

海湾地区已经发展成熟,可以容纳更多高端餐饮、鞋履和服装品牌了。普拉达、纪梵希和萨尔瓦多·菲拉格慕已经在太阳娱乐城(Solaire
casino)开设了店面。该地区将持续吸引更多高端零售商。在未来12个月内,我们将目睹更多奢侈品品牌在填海商业区开店,”在海湾地区,阿塞纳购物中心(Aseana
mall)等新购物中心即将建成,这为运营商提供了引进奢侈品零售商的机会。

2019年,菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长,但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。

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对奎松市更具战略意义的土地储备和乡镇开发项目

马尼拉地铁是政府批准的最高成本项目。按计划,该项目应于2018年12月动工,并于2022年之前在奎松市建成前三个站点:棉兰老大道(Mindanao
Avenue)、坦当梭拉(Tandang Sora)和北大道。

奎松市将从地铁建设计划中获益,因为有13个车站计划建于奎松市内。随着马尼拉地铁、地铁7号线和普通轻轨地铁站的建设工程不断推进,我们认为奎松市内以办公楼、住宅和零售物业为特色的综合用途项目将变得越来越有吸引力。

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已整修的基础设施可以促进宿务休闲娱乐行业

除了机场翻新和扩建项目以外,其他基础设施项目也将为农村地区带来新的机遇,从而推动宿务旅游业的发展。这些项目完工后将刺激人们对宿务都会区(包括宿务市、拉普拉普市和曼达维)走廊外地区物业的需求,促使开发商建设更多酒店和服务式公寓。

预计,在接下来的12个月里,房地产公司将采取更积极的方式来开发可用的土地。曼达维和麦克坦地区将成为开发商关注的重点,因为人们普遍认为这些地区非常适合建设度假型城镇。

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