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新葡萄京娱乐场网址公司现有的6个房地产开发项目都在深圳和杭州两地,同比增长92%-97%

十月 6th, 2019  |  基金

事件:公司发布半年报,2017H1实现营业收入28.5亿元(+2771.5%),实现归属于上市公司股东净利润10.5亿元(+143.4%)。

投资要点

   
上半年业绩大幅提升。公司上半年业绩大幅增长的主要原因是本期结转售房收入大幅增长。分业务看,房产销售实现营收27.0亿元,收入占总营业收入的94.6%,结算毛利率高达70.29%,主要因为公司存量土地获取时间早,地价便宜;租金及物业管理费营收9218万元,毛利率为41.3%;酒店营收5477万元,毛利率为66.9%。销售费率为1.6%,较去年同期下降16.3个百分点,主要因为报告期内营收规模大幅增长。半年末,公司净负债率为-22.7%。

    事项:

   
房地产业务有望继续保持高毛利率。公司目前房地产开发业务集中在深圳和杭州两地。过去一年深杭两地房价经历大幅上涨,公司存量土地储备获取时间早,城市更新项目用地又为公司存续的工业用地,凭借较低的拿地成本公司一直保持较高的毛利率水平。华联城市商务中心项目(原“华联B区城市更新项目”)将于2018年底前开启预售,“华联南山A区”城市更新项目也在推进规划立项申报。独特的业务模式有助于公司在未来的3-5年继续保持较高的毛利率水平。

   
公司公布2017中报业绩预告,预计上半年实现归属于上市公司股东净利润3.4亿元-3.5亿元,同比增长92%-97%,对应基本每股收益0.28元-0.29元。

   
资产优质估值低,小市值稀缺标的。公司现有的6个房地产开发项目都在深圳和杭州两地。出租房产则分别在深圳、上海、杭州三地,房产数量合计22.3万平方米。公司近三年处于销售高峰期,销售后将带来大量销售回款,租金收入稳步增长,持有的神州长城股份也可视情况变现。公司手握大量容易变现的优质资产,现金充裕,没有包袱且估值低,是小市值中难得的稀缺标的。

    平安观点:

   
股票激励计划有利于可持续发展。公司于2015年6月实施了股权激励计划,向44名激励对象授予1580万股限制性股票,授予价格为每股2.68元。目前第二期和预留部分第一期已经解锁,解锁股份数量为722万股,占公司总股本的比例为0.63%。公司实施股权激励计划有利于保持公司核心团队的稳定,建立健全激励约束机制,调动员工积极性,有利于公司可持续发展。

   
结算面积及毛利率大幅提升带动业绩大增。根据公司业绩预告,期内实现归属于上市公司股东的净利润3.4亿元-3.5亿元,同比增长92%-97%,基本每股收益0.28元-0.29元。业绩大幅增长主要因:1)结算项目及毛利率同比大幅提升,从一季报来看,一季度实现结算面积3.97万平米,同比增长159.8%;整体毛利率上升18.6个百分点至39.9%。2)期内转让长沙及深圳部分物业,实现营收5.82亿。考虑到公司上半年主要以项目尾盘结算为主,下半年随着南宁天健领航等新项目结算,全年业绩有望延续高增长。

   
盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年EPS分别为1.45元、1.82元和2.07元,归母净利润未来三年有望保持21%的复合增长率。按2017年9倍PE,目标价13元。首次覆盖,给予“增持”评级

   
坐拥优质地产资源,迎来业绩爆发期。公司地产业务分布在深圳、上海、长沙、南宁、惠州、广州六大城市,2016年末未结转建面约230万平米,其中一线占比达38%。2017-2018年公司将迎来多个项目结算,且拿地时点主要集中地价大涨前的2013-2014年,上海天健萃园、南宁天健领航、南宁天健西班牙小镇地价与房价比分别仅为30.5%、28.8%和20.8%,毛利率有望维持高位。2019年深圳天健天骄将进入结算周期,该项目货值近200亿,总地价仅25.8亿,为2019-2020年业绩爆发奠定基础。未来香蜜新村、市政大厦、粤通工业区、华富工业区等项目均有望受益深圳城市更新,保障未来三到五年深圳项目开发和利润贡献。

   
结构升级叠加领域扩张,建筑施工业务毛利率有望提升。公司传统建筑施工业务门槛较低,市场低成本无序竞争激烈,2016年毛利率仅4.8%。近年公司加快从施工承包商向工程总包商转型升级,2016年至今单独或联合中标南山高新区交通改造工程等5个EPC项目,中标总金额达91.6亿。EPC(工程总承包)对投标人门槛要求较高,参与者多为央企,避免此前施工业务低成本无序竞争,中国中冶等央企工程承包毛利率基本在10%左右。随着业务结构的转型升级,预计公司建筑施工业务毛利率有望逐步提升。按照目前施工业务每年40亿营收,毛利率每提高1个百分点估算,可增加4000万毛利。同时在业务领域上,公司积极布局围填海、海绵城市、综合管廊、治水提质、河流治理等新型业务领域,抢占市场先机。

   
参与罗湖棚改,拓宽业务领域。2016年公司物业租赁实现营收1.67亿,同比增长15.2%。2016年末公司可供出租物业建面22.1万平米,同时深圳天健科技大厦预计2017年下半年投入使用,该项目建面7.11万平米,按照120元/月/平米的租金、90%的出租率估算,每年可带来0.92亿租金收入。此外公司部分存量物业位于城市核心地段,易于变现回收现金流,2017年一季度通过出售深圳香蜜三村及长沙天健芙蓉盛世花园存量物业,实现营业收入5.82亿元,不排除未来进一步处理存量物业的可能性。积极参与深圳罗湖棚改,该项目估算总投资额约为150亿元,按6%的服务费可贡献超过9亿营收,同时利于后续获取其他棚户区改造项目和潜在二级市场开发机会。

   
“引入战投+员工持股+资产注入”,激发国企活力和动力。2015年12月公司完成22亿元非公开发行,引入包括硅谷天堂在内的多个战略投资者,实现核心骨干持股(持股4.8%),考虑分红转股后成本价约5.0元/股,锁定期三年,2018年底解禁,股权结构优化和核心员工利益绑定激发国资活力和动力。2016年9月公司以7.07亿元完成对粤通公司的收购,粤通公司主要从事道路施工维护、园林绿化施工等业务,对其收购利于进一步延伸天健集团建筑施工业务产业链,巩固其在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。

   
投资建议:预计公司2017-2019年EPS分别为0.58元、1.29元和2.61元,当前股价对应PE分别为21.2倍、9.5倍和4.7倍。公司未来三年业绩复合增速超过90%,当前市值仅146亿,测算每股NAV16块,较当前股价溢价31%。公司作为市场难得的业绩持续高增长房企,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:业绩及销售低于预期风险。

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